Optymalizacja podatkowa przy wynajmie mieszkań i lokali użytkowych
Inwestowanie w nieruchomości na wynajem od lat jest często wybieranym sposobem na inwestycje. Wielu właścicieli nieruchomości płaci więcej niż powinno, bo nie zna wszystkich możliwości legalnego obniżenia zobowiązań podatkowych. Warto więc wiedzieć, jakie opcje przewidują przepisy i które z nich będą najlepsze w konkretnej sytuacji.
Chcesz dowiedzieć się, jak uniknąć problemów podatkowych przy zakupie i sprzedaży nieruchomości? Artykuł w przystępny sposób omawia doradztwo podatkowe dla nieruchomości – Doradztwo podatkowe nieruchomości – Kancelaria podatkowa
Kiedy wybrać ryczałt a kiedy skalę?
Wynajmując mieszkanie czy lokal i prowadząc działalność gospodarczą, masz do wyboru dwie formy: ryczałt albo zasady ogólne (inaczej skala podatkowa). Ryczałt a skala podatkowa przy wynajmie – co wybrać?
Przy ryczałcie płacisz podatek od całego przychodu, czyli od tego, co dostajesz od najemcy. Nie możesz wtedy odliczać kosztów. Zasady ogólne działają inaczej, bo podatek liczysz od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty.
Stawki podatku wyglądają następująco:
· Stawka ryczałtu wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki.
· Stawka przy skali podatkowej wynosi 12% do 120 000 zł dochodu rocznie i 32% powyżej tej kwoty.
Ryczałt warto wybrać kiedy koszty utrzymania lokalu są dosyć niskie, gdyż kosztów tych nie możesz rozliczyć przy ryczałcie. Skala to dobre rozwiązanie, gdy masz wysokie koszty, np. duży kredyt, częste remonty – wówczas realny podatek może być dużo niższy niż przy ryczałcie.
Jak obniżyć podatek od wynajmu?
Przede wszystkim kluczem do optymalizacji podatku od wynajmu jest zawsze właściwy wybór formy opodatkowania oraz umiejętne korzystanie z przysługujących odliczeń. Pamiętaj jednak, że jeżeli jesteś osobą fizyczną i najem jest prywatny, to możesz rozliczać się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Optymalizacja podatku od najmu przy działalności to np. amortyzacja lokalu użytkowego, które pozwala właścicielowi rozliczyć koszt zakupu lokalu w czasie i dzięki temu płacić niższy podatek od dochodu z najmu lub działalności. Chcąc obniżyć podatek od wynajmu mieszkań, warto także dokonywać różnych odliczeń np. takie jak opłaty, naprawy czy zarządzanie nieruchomością. Koszty eksploatacyjne ponoszone przez właściciela lokalu mogą znacząco obniżyć podstawę opodatkowania przy rozliczeniu na zasadach ogólnych. Warto również zapoznać się z pełną oferta kancelarii, która może pomóc w prawidłowym rozliczeniu kosztów i amortyzacji lokalu użytkowego. To rozwiązanie szczególnie przydatne dla osób prowadzących działalność gospodarczą z wynajmem nieruchomości.
Optymalizacja podatku od najmu prywatnego może natomiast mieć miejsce m.in. poprzez rozliczanie przychodu wspólnie z małżonkiem czy właściwe dokumentowanie przychodów. W określonych sytuacjach warto przeanalizować, czy korzystniejsze nie byłoby opodatkowanie najmu w firmie, bo wtedy pojawia się możliwość rozliczania kosztów i amortyzacji lokalu.
Czy można amortyzować lokal użytkowy?
Tak, lokal użytkowy można amortyzować. Amortyzacja lokalu użytkowego polega na stopniowym zaliczaniu w koszty podatkowe wartości tego lokalu poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Jak to wygląda w praktyce? Przykładowo – przedsiębiorca kupił lokal użytkowy za kwotę 500 000 zł i wprowadził go do ewidencji środków trwałych.
- Przy standardowej stawce 2,5% rocznie, odpis amortyzacyjny wyniesie 12 500 zł rocznie (500 000 × 2,5%).
- Co miesiąc do kosztów uzyskania przychodu trafia więc ok. 1 042 zł.
- Dzięki temu podatek dochodowy liczony od zysku jest niższy, bo dochód pomniejsza się o te 12 500 zł rocznie.
Właściciele mieszkań mogą amortyzować wartość zakupu nieruchomości, co zmniejsza podatek od wynajmu lokali użytkowych.
Jakie koszty można odliczyć od podatku przy wynajmie?
Jeżeli zdecydowałeś się rozliczać wynajem na zasadach ogólnych, możesz odliczać od podatku różne koszty związane z lokalem. Do najczęściej odliczanych kosztów (koszty uzyskania przychodu przy wynajmie) należą:
· opłaty administracyjne
· czynsz
· opłaty za media
· podatek od nieruchomości
· ubezpieczenie nieruchomości
· wydatki na remonty
· wydatki na bieżące naprawy lokalu.
· wyposażenie lokalu
· sprzęt AGD
Jeżeli lokal kupiłeś na kredyt, w kosztach znajdą się także odsetki od rat. Wszystkie te wydatki zmniejszają Twój dochód, a więc i podatek do zapłaty. Dzięki temu podatek płacisz tylko od realnego zysku, a nie od całego przychodu.
Warto w zakresie podatków, w tym optymalizacji podatkowej związanej z wynajmem zaciągnąć porady specjalisty od podatków. Doradca podatkowy Białystok potrafi obliczyć, która opcja będzie najkorzystniejsza finansowo. Profesjonalne doradztwo to bezpieczeństwo – uniknięcie błędów, które mogą skutkować dopłatą podatku, odsetkami czy nawet odpowiedzialnością karnoskarbową.
